Sınır Bölgesi İzni: Yunanistan’da Mülk Alımında Ön İzin

Son güncelleme: 16 Temmuz 2026 · Bilgilendirme amaçlıdır; güncel koşulları teyit ediniz.

Kısa cevap: Yunanistan’ın “sınır bölgesi” (παραμεθόριος περιοχή) sayılan illerinde, Avrupa Birliği ve EFTA dışı vatandaşlar — örneğin Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları — doğrudan mülk edinemez. Önce özel bir komisyondan izin almak zorundadırlar. İzin alınmadan yapılan sözleşme mutlak geçersizdir ve ayrıca cezai sorumluluk doğurur.

Yunan vatandaşları bu kısıtlamaya tabi değildir — Türkiye’de, Almanya’da ya da başka bir ülkede yaşıyor olsanız bile. Kanun ikametgâha değil, vatandaşlığa bakar.

Kimler izin almak zorunda?

1892/1990 sayılı Kanun’un 25. maddesi yasağı, “AB ve EFTA üyesi devletler dışında vatandaşlığı veya merkezi olan” gerçek ve tüzel kişiler için öngörür. Buna göre:

Yani Yunan vatandaşlığınız varsa bu sayfadaki izin süreci sizi ilgilendirmez; doğrudan normal ev alma sürecine geçebilirsiniz. Aile içinde vatandaşlık durumu karışıksa (örneğin eşlerden biri Yunan vatandaşı, diğeri değilse), tapunun kimin adına düzenleneceği süreci baştan belirler.

Hangi bölgeler “sınır bölgesi” sayılıyor?

Liste, 1892/1990 sayılı Kanun’un 24. maddesinde sayılıdır (4278/2014 sayılı Kanun’un 43. maddesiyle değişik hâli). Türkiye’den mülk alanların ilgilendiği bölgelerin neredeyse tamamı bu listededir.

İller (νομοί)

• Rodop — merkezi Gümülcine (Κομοτηνή)
• İskeçe (Ξάνθη)
• Evros — Dedeağaç (Αλεξανδρούπολη), Edirne sınırı
• Onikiadalar — Rodos, Kos, Kalimnos, Simi, Meis dâhil tüm ada grubu
• Midilli (Λέσβος)
• Sakız (Χίος)
• Sisam (Σάμος)
• Kilkis (Κιλκίς)
• Kastorya (Καστοριά)
• Florina (Φλώρινα)
• Thesprotia (Θεσπρωτία)
• Preveze (Πρέβεζα)

Adalar

• Santorini (Θήρα) — turistik yoğunluğuna rağmen listededir
• Skiros (Σκύρος)

Eski ilçeler (τέως επαρχίες)

• Nevrokopi — eski Drama ili
• Pogoni ve Konitsa — eski Yanya (Ioannina) ili
• Almopia ve Edessa — eski Pella ili
• Sintiki — eski Serez (Serres) ili

Eski köyler

• Othoni, Mathraki ve Erikusa — Korfu açıklarındaki adalar

Yasak neyi kapsıyor?

Kanun geniş yazılmıştır. Sınır bölgesindeki bir taşınmazla ilgili olarak sağlar arası (εν ζωή) yapılan şu işlemler yasak kapsamındadır:

• Mülkiyet devri — yani satın alma
• Diğer ayni haklar — intifa hakkı, üst hakkı ve benzerleri
• Şahsi (akdi) haklar — kanun “ενοχικά δικαιώματα” ifadesini kullanır; kira gibi ilişkiler de metnin kapsamındadır
• Şirket hisse ve paylarının devri ya da o bölgede taşınmazı olan şirketlerde ortak değişikliği — şirketin türü fark etmez

Son madde önemlidir: Yunanistan’da şirket kurup mülkü şirket üzerinden almak bu yasağı aşmanın yolu değildir. Şirket AB içinde kurulmuş olsa bile, sınır bölgesinde taşınmazı olan bir şirketin payının AB dışı bir kişiye geçmesi ayrıca yasak kapsamındadır.

İzin alınmazsa ne oluyor?

Kanun’un 30. maddesi çok nettir:

• Kanuna aykırı yapılan işlemler mutlak geçersizdir (απολύτως άκυρες). Yani ödeme yapılmış, sözleşme imzalanmış olsa bile işlem hüküm doğurmaz.
• Sözleşmeyi düzenleyen noter ve sözleşmenin tarafları, bir yıla kadar hapis ve para cezası ile cezalandırılır.
• Noterin ayrıca Noterler Kanunu’na göre disiplin sorumluluğu vardır.

Bu yaptırımlar nedeniyle uygulamada noterler, izin belgesi dosyada olmadan sınır bölgesindeki bir taşınmaz için sözleşme düzenlemez. Süreç fiilen “izin olmadan ilerlemeyen” bir süreçtir.

İzin nasıl alınır? Komisyon süreci

Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerin bağlı olduğu Merkezi Olmayan İdare (Αποκεντρωμένη Διοίκηση) bünyesinde kurulu komisyona yapılır. Komisyonun yapısı Kanun’un 26. maddesinde düzenlenmiştir:

• Başkan: ilgili Merkezi Olmayan İdare’nin Genel Sekreteri (veya yasal vekili)
• Üyeler: Milli Savunma Bakanlığı, Ekonomi–Rekabet–Denizcilik Bakanlığı ve Vatandaşın Korunması Bakanlığı temsilcileri
• Görev süresi: 5 yıl

Karar nasıl çıkar? Yasağın kaldırılması için iki şart birlikte gerekir: üye tam sayısının çoğunluğu ve Milli Savunma Bakanlığı temsilcisinin mutlaka olumlu oy vermesi. Savunma temsilcisi olumsuz oy kullanırsa, diğer üyeler olumlu olsa dahi izin çıkmaz. Uygulamada bu, sürecin ağırlık merkezinin askerî değerlendirme olduğu anlamına gelir.

Başvuru dilekçesinde taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı mutlaka belirtilmelidir. Dilekçe yalnızca alıcı tarafından değil, karşı taraf (satıcı) tarafından da imzalanır ve imzalar resmî bir makam tarafından onaylanır.

Aranan şartlar

Φ.114/497810 sayılı Ortak Bakanlar Kararı’nın (ΦΕΚ Β΄ 1893/2024) 1. maddesine göre izin verilebilmesi için:

1. Kesinleşmiş mahkûmiyet bulunmaması: Yunan ceza hukukuna göre ağır hapis (κάθειρξη) gerektiren fiiller; suç örgütüne katılma; Avrupa Topluluklarının mali çıkarlarına karşı dolandırıcılık; kara para aklama ve terörün finansmanı.
2. İstihbarat bağlantısı bulunmaması: Başvuranın üçüncü ülkelerin ya da AB/EFTA ülkelerinin istihbarat servisleriyle veya ülkenin milli savunmasını, güvenliğini ya da demokratik rejimini tehlikeye atabilecek, yasadışı amaç güden oluşumlarla ilişkisinin olmaması.
3. İstenmeyen yabancılar listesinde olmamak: Başvuru anında, Vatandaşın Korunması Bakanlığı’nca tutulan istenmeyen yabancılar listesinde (3386/2005 sayılı Kanun md. 82) veya muadili uluslararası/Avrupa güvenlik listelerinde kayıtlı olmamak.
4. “İşbirliği yapmayan devletler” kısıtı: Bu listedeki ülkelerde kayıtlı ya da fiilî merkezi bulunan offshore şirketler ve bu ülkelerde vergilendirilen ya da bu ülkelerin vatandaşı olan kişiler işleme taraf olamaz — başvuran tüzel kişide %1’den fazla pay sahibi olarak dahi yer alamazlar.

Gerekli belgeler — gerçek kişiler

1. Başvuru dilekçesi: Başvuran ve karşı tarafça imzalanmış, imzalar resmî makamca onaylanmış (İdari Usul Kanunu md. 11). İçinde: başvuranın tam nüfus bilgileri, telefon numarası, taşınmazın kesin coğrafi konumu ve idari bağlılığı, tarafların irade beyanları, işlemin türü ve taşınmazın kullanım amacı. Vekil aracılığıyla başvuruluyorsa vekâletname de eklenir.
2. Kısa özgeçmiş: Yunanca ya da Yunanca tercümesiyle.
3. Adli sicil belgesi: Adli kullanım için, başvuru tarihinden geriye son 6 ay içinde alınmış. Düzenlenmesi mümkün değilse, adli durumu belgeleyen herhangi bir belge.
4. Pasaport: Geçerli pasaportun onaylı fotokopisi.
5. Yasal ikamet belgesi: Oturma izni (başvurudan itibaren 2 ay içinde doluyorsa yenileme başvurusunun belgesiyle birlikte), ya da Avrupa vizesi, ya da AB/EFTA’ya yasal girdiğini ve orada yasal olarak bulunduğunu kanıtlayan başka bir belge.
6. Doğum belgesi (ληξιαρχική πράξη γέννησης).
7. Topografik plan: Taşınmazın konumunu 1:50.000 ölçekli harita paftasında veya hava fotoğrafında işaretleyen geniş bölge planı; harita mühendisi, yetkili başka bir mühendis ya da İmar Müdürlüğü tarafından orijinal kaşe veya imzayla onaylanmış olmalı.

Tüzel kişiler için ek belgeler

Şirketlerde ayrıca şunlar istenir: yabancı devletin yetkili makamınca onaylı kuruluş belgesi; ana sözleşme ve ticaret siciline kayıt belgesi ile sicil örneği; son 3 mali yılın bilanço ve mali tabloları (3 yıldan yeni şirketlerde en son düzenlenenler); yönetim organı üyelerinin listesi — görevleri, uyrukları, pasaport numaraları ve ikamet adresleriyle, yabancı devletin yetkili makamınca onaylı; şirketin iflas, tasfiye, zorunlu yönetim veya uzlaşma/yeniden yapılandırma sürecinde olmadığına dair belge; yönetim üyelerinin nüfus bilgileri ve adli sicil belgeleri; yönetimde Yunan vatandaşı varsa vergi beyannamesi örneği ve vergi borcu yoktur belgesi. Yönetim organı üyeleri, gerçek kişiler için sayılan belgeleri de ayrıca verir. Topografik plan şartı burada da geçerlidir.

Süreç ne kadar sürer?

Kanun komisyon için kesin bir karar süresi öngörmüyor. Süre; dosyanın eksiksizliğine, güvenlik incelemelerine ve komisyonun toplanma takvimine bağlı olarak değişir. Baştan garanti edilebilir bir takvim yoktur.

Bu belirsizlik pratikte önemli bir sonuç doğurur: ön sözleşme veya kaparo aşamasında, iznin çıkmama ihtimalinin sözleşmede düzenlenmiş olması gerekir. Aksi hâlde izin verilmediğinde ödenen paranın akıbeti tartışmalı hâle gelir.

Ayrıca dikkat: iki özel rejim daha var

Özel adalar ve adacıklar (md. 28)

Özel mülkiyetteki ada ve adacıklarda — nerede bulunurlarsa bulunsunlar ve alıcının uyruğu ne olursa olsun — ayni veya şahsi hak edinmek için Milli Savunma Bakanı’nın izni gerekir. İzin, tüm Genelkurmayların olumlu görüşü alındıktan sonra verilir. Kamuya ait adacıkların mülkiyeti devredilemez; yalnızca yukarıdaki şartlarla kiralanabilir. Şartlara uyulmaması işlemi Medeni Kanun’un 174. maddesi uyarınca geçersiz kılar. Başvuru doğrudan Milli Savunma Bakanlığı’na yapılır.

Dağlık bölgeler ve Girit’in bazı yöreleri (md. 29)

Kamvunia, Pieria, Olimpos, Vermio, Disoro, Vertiskos, Kerdilia, Meniko, Pangeo ve Ori Lekanis dağ kütlelerini kapsayan bölgelerde, ayrıca Kanun’un 32. maddesinde sayılan Girit yörelerinde; ayni veya şahsi hak edinimi, yol açılması ya da madencilik ve taş ocağı işleri için valilik izni gerekir. İzin, bölgenin sorumluluk alanındaki askerî birlik komutanının olumlu görüşüyle verilir. Bu rejim uyruktan bağımsızdır — Yunan vatandaşları için de geçerlidir.

Bu izinden muaf işlemler: Devlete, belediyelere ve kamu tüzel kişilerine satışlar; ebeveyn bağışı (γονική παροχή); 6 yıla kadar kira sözleşmeleri; sınır düzenlemesi; ortaklığın giderilmesi (taksim); paydaşlar arasında hisse devri.

Sık sorulan sorular

İlgili rehberler

• Yunanistan’da ev almak: süreç adım adım
• ΑΦΜ (vergi numarası) nasıl alınır?
• Yunanistan’da miras işlemleri
• Yurt dışında yaşayan Yunan vatandaşları için Yunanistan işlemleri