Son güncelleme: 8 Temmuz 2026 · Bilgilendirme amaçlıdır; başvuru öncesi güncel koşullar teyit edilmelidir.
Türk vatandaşları Yunanistan’da gayrimenkul satın alabilir. Süreç Türkiye’dekinden farklı işler: alım noter huzurunda yapılır ve her aşamada avukat kullanımı fiilen standarttır.
Adım Adım Süreç
- Vergi numarası (ΑΦΜ): Alım için zorunludur; vergi dairesinden veya vekâletname ile alınabilir.
- Banka hesabı: Ödemelerin Yunan bankacılık sistemi üzerinden yapılması gerekir.
- Mülk araştırması ve teklif: Bölge seçimi ve pazarlık aşamasıdır.
- Hukuki inceleme: Avukat; tapu, ipotek, imar ve yapı ruhsatı kontrollerini yapar. Yunanistan’da bu aşama atlanmamalıdır — kaçak yapılaşma ve miras kaynaklı tapu sorunları görülebilir.
- Sınır bölgesi izni (gerekirse): Aşağıya bakınız.
- Satış sözleşmesi: Noter huzurunda imzalanır; vergi ve harçlar ödenir.
- Tapu tescili: Sözleşme tapu/kadastro dairesine tescil edilir; mülkiyet bu tescille geçer.
Sınır Bölgesi İzni
➜ Ayrıntılı rehber: Sınır bölgesinde mülk almak — bölge listesi, şartlar, belgeler ve süreç
Masraflar (özet)
- Tapu devir vergisi (ΦΜΑ): Ana vergi %3 + belediye payı ile birlikte efektif %3,09. Vergi, satış bedeli ile objektif değerden (αντικειμενική αξία) hangisi büyükse onun üzerinden hesaplanır.
- Yeni yapılarda KDV: Normalde %24 KDV uygulanır; ancak yeni yapılarda KDV 31 Aralık 2026’ya kadar askıya alınmış durumda — bu süre boyunca yeni yapılar da fiilen %3,09 ΦΜΑ öder.
- Noter, tapu, avukat ve emlakçı: Noter ücreti kanunla sabittir (120.000 €’ya kadar tapu değeri için ~%0,8 + KDV); avukat ücreti serbesttir. Emlakçı komisyonu tipik olarak %2 + KDV. Toplam yan maliyet, πρώτη κατοικία muafiyeti yoksa kabaca bedelin %7–10’u aralığında planlanmalıdır.
- Yıllık emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ): Mülk sahibi olduğunuz sürece ödenir. Küçük yerleşimlerde (Attika dışı) ana konutta indirim/muafiyet uygulanabilir.
Alım öncesi kontroller (due diligence)
Sözleşme öncesi, genellikle bir avukat aracılığıyla şu kontroller yapılır:
| Kontrol | Neden önemli |
|---|---|
| Tapu ve kadastro araştırması | Mülkiyetin ve sınırların doğrulanması (Ελληνικό Κτηματολόγιο) |
| İpotek / haciz / yükümlülük | Mülk üzerinde borç veya kısıtlama olup olmadığı |
| İmar ve ruhsat uygunluğu | Yapının yasal durumu; varsa düzenleme (τακτοποίηση) ihtiyacı |
| Enerji Kimlik Belgesi (ΠΕΑ) | Satış ve kiralamada zorunlu; enerji sınıfını gösterir |
| Ortak alan ve aidat | Apartman ortak giderleri ve olası borçlar |
Yeni yapı ile ikinci el farkı
İkinci el (mevcut) konutlarda süreç ve maliyet yapısı, yeni yapıya göre farklılık gösterebilir. Yeni yapı ve inşaat halindeki projelerde teslim koşulları, garanti ve ödeme planı ayrıca değerlendirilmelidir.
Alım sonrası yükümlülükler
Mülk sahipliği; yıllık emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ) ve varsa ortak giderler gibi süregelen yükümlülükler getirir. Mülkü kiraya verirseniz kira geliri beyana tabidir. Bu mali yükümlülükler Yunanistan’da yerleşik bir mali müşavir ile yürütülür; bu alandaki uzman hizmetler Mustafa & Partners tarafından sağlanmaktadır.
Yurt dışında mı yaşıyorsunuz? Yunanistan’daki mülkünüzün kira, emlak vergisi (ENFIA), satış ve devir işlemlerini vekâletname ile uzaktan yönetebilirsiniz — yurt dışındaki Yunan vatandaşları için işlemler.
Sık sorulan sorular
Yabancı Yunanistan’da ev alabilir mi? Evet; ancak bazı sınır bölgelerinde özel izin gerekir.
Ev alımında hangi masraflar var? Alım vergisi (ΦΜΑ), noter, tapu, avukat ve emlakçı masrafları; oranlar duruma göre değişir.
Konunuzu kısaca anlatın; size uygun uzmanı önerelim. Ücretsizdir ve bağlayıcı değildir.
Bize Yazın